Quy định mới về chuyển nhượng căn hộ nhà phố có ảnh hưởng gì đến nhà đầu tư?

Từ ngày 15/8 áp dụng quy định mới về chuyển nhượng căn hộ, nhà phố

Từ ngày 15/8/2016, Thông tư 19/2016/TT-BXD, ban hành ngày 30/6/2016 của Bộ Xây Dựng, về việc hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở sẽ chính thức có hiệu lực thi hành. Khi Thông tư 19 có hiệu lực, việc chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở thương mại sẽ phức tạp hơn nhiều so với hiện nay.

Quy định mới về chuyển nhượng căn hộ, nhà phố - RichMond City

Theo đánh giá của các chuyên gia, khi Thông thư 19 có hiệu lực, những nhà đầu tư lướt sóng, những nhà đầu tư thứ cấp chuyên mua sỉ bán lẻ căn hộ sẽ gặp nhiều khó khan khi làm thủ tục chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn hộ. Đặc biệt, những người mua căn hộ của chủ đầu tư những chỉ ký chung 1 hợp đồng cho nhiều căn hộ.

Điều 32, Thông tư 19, về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại quy định: “Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sở đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền…”. Nhìn chung điều kiện để được chuyển nhượng lại căn hộ đã mua được quy định trong Thông tư 19 không có gì khác biệt so trước đây.

Nhưng nhà đầu tư thứ cấp sẽ gặp khó khan với quy định tại Khoản 3, Điều 32 Thông tư 19. Theo đó: “Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện trên nguyên tắc chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải tập hợp lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng…”. Nếu những nhà đầu tư thứ cấp trước đây ký hợp đồng mua nhiều căn hộ với chủ đầu tư, nay muốn bán lại một lúc nhiều căn hộ cho một nhà đầu tư khác thì phải tách riêng từng căn hộ chứ không được ký một hợp đồng, bán nhiều căn hộ cùng lúc. Còn nếu muốn sang lại toàn bộ bộ hợp đồng thì chỉ còn cách bán lại toàn bộ số căn hộ đã ký với chủ đầu tư.

Trao đổi với Tạp chí Thị trường Giá cả bất động sản và tài sản, giám đốc một sàn giao dịch BĐS lớn cho biết, quy định như vậy là hơi thừa, bởi mỗi căn hộ khác nên có riêng một hợp đồng chứ không ai ký một hợp đồng bán nhiều căn hộ.

Điểm A, Khoản 2, Điều 3 Thông tư 19 (về trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại) quy định: “Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật VN về kinh doanh BĐS, hợp đồng mua bán phải được công chứng hoặc chứng thưc.” Đây là một quy định tương đối mới và có một khác biệt không nhỏ với thực tế hiện nay.

Tạp chí Thị trường Giá cả Bất Động Sản và Tài Sản đã khảo sát tại một số công ty BĐS về cách thực hiện việc chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Tại một công ty BĐS lớn, việc sang lại hợp đồng là khá đơn giản, bên bán và bên mua lập hợp đồng sang tên, sau đó chủ đầu tư sẽ ký lại một hợp đồng mua bán căn hộ với bên mua. Tại một công ty khác, việc chuyển nhượng lại hợp đồng chia làm 2 loại.  Đối với trường hợp đã được xuất hóa đơn VAT, muốn chuyển nhượng lại cho bên thứ 3 phải ra công chứng (giống với quy định của Thông tư 19). Đối với các trường hợp chưa đủ điều kiện xuất hóa đơn thì 2 bên mua bán sẽ làm hợp đồng sang tên và sau đó chủ đâu tư sẽ làm hợp đồng mới với bên thứ ba.